城西4区(新宿・渋谷・中野・杉並)¶
区分: 都市の中心部 ・ 上位: 東京23区 ・ English
新宿区・渋谷区と、中野区・杉並区の住宅地。東日本レインズの「城西地区」と同じ4区。都心に近い高額帯と中央線沿線の住宅地が混ざる。
対象の市区町村: 中野区、新宿区、杉並区、渋谷区
要点¶
- 局面 (2026-09 時点のデータで判定): 調整本格化 (調整圧力 75 / 100)
- 判定に使えた指標: 売り出しと成約の価格差、在庫の前年比、成約件数の前年比 (3か月)、成約㎡単価の前年比 (3か月)、成約単価の連続下落 (3か月) (信頼度 高)
- 中古マンションの成約㎡単価は 122.0 万円、前年同期比 +6.8% (2026-Q2、国土交通省)
- 地価公示 (住宅地、2026年1月1日) は継続地点の平均で前年比 +9.3%
- 局面は在庫や成約件数など「量」の指標を重く見て判定しています。価格は量より遅れて動くことが多いため、成約価格はまだ前年を上回っています (局面の考え方は 方法論)。
詳しくは下の各節を見てください。
局面 (2026-09 時点のデータ)¶
調整本格化 (調整圧力 75 / 100、信頼度 高、2026-09 時点)
調整圧力は在庫・成約件数・成約単価・売出と成約の乖離などから計算した独自スコアです (0-20 過熱、20-40 高値圏、40-60 調整初期、60-80 調整本格化、80-100 下落局面)。
判定の内訳¶
| 指標 | 調整のサイン |
|---|---|
| 売り出しと成約の価格差 | 強い |
| 在庫の前年比 | 強い |
| 成約件数の前年比 (3か月) | 強い |
| 成約㎡単価の前年比 (3か月) | なし |
| 成約単価の連続下落 (3か月) | 強い |
各指標を 0〜3 点 (なし・弱い・中くらい・強い) で評価し、重みを付けて調整圧力にしています。東日本レインズなど民間集計の値は、出典の取り決めにより会員版にだけ載せています。
今の判定方法で、過去の各月末までのデータだけを使って計算し直した調整圧力です (使える指標が3つ以上の月だけ)。点が大きいほど使えた指標が多い月です。過去は使える指標が少ない月があり、指標が増えた月に値が飛ぶことがあります。
見るべき点: 新宿・渋谷の高額帯の在庫の増え方と、中野・杉並の実需の成約件数。
中古マンションの成約価格 (国土交通省)¶
| 四半期 | ㎡単価 中央値 (万円) | 成約件数 | 1億円以上の比率 | 築40年超の比率 |
|---|---|---|---|---|
| 2024-Q3 | 110.0 | 603 | 20.9% | 29.0% |
| 2024-Q4 | 114.8 | 700 | 20.4% | 26.9% |
| 2025-Q1 | 109.1 | 886 | 19.8% | 31.7% |
| 2025-Q2 | 114.3 | 904 | 25.0% | 28.3% |
| 2025-Q3 | 114.3 | 911 | 24.9% | 30.8% |
| 2025-Q4 | 120.0 | 977 | 27.3% | 29.7% |
| 2026-Q1 | 122.1 | 924 | 27.4% | 32.3% |
| 2026-Q2 | 122.0 | 809 | 30.2% | 31.3% |
- ㎡単価の前年同期比: +6.8% (2026-Q2)
- 家賃との比較 (粗い目安): 東京都の民営借家の平均家賃は 1畳あたり月 6,450 円 (2023年 住宅・土地統計調査)。㎡に直して年額にすると 47,778 円で、このエリアの成約㎡単価に対する表面利回りは約 3.9% です。都府県の平均家賃を使うので、家賃の高い都心では低めに、郊外では高めに振れます。住宅・土地統計調査の1畳当たり家賃は、家賃を居住室の畳数で割った値です (浴室・トイレ・廊下・玄関などの面積を含まない)。1畳=1.62㎡で㎡当たりに直すと、マンションの専有面積あたりの家賃より多くなるため、この利回りは実際より高めに出やすくなります。古い木造アパートなども含む平均の家賃で、物件ごとの利回りの代わりにはなりません。
間取り別 (中古マンション、2025-Q3〜2026-Q2)¶
対象期間: 2025-Q3〜2026-Q2。+S (サービスルーム) は部屋数に含めず、元の間取りに入れています。成約が10件未満の間取りは表示していません。
| 間取り | 成約件数 | 価格 中央値 (万円) | ㎡単価 中央値 (万円) | 面積 中央値 (㎡) | ㎡単価 前年比 |
|---|---|---|---|---|---|
| ワンルーム・1K・1DK | 928 | 2,500 | 95.0 | 25.0 | +3.3% |
| 1LDK | 824 | 6,100 | 133.3 | 45.0 | +13.2% |
| 2部屋 (2K〜2LDK) | 1,123 | 8,500 | 132.7 | 60.0 | +10.6% |
| 3部屋 (3K〜3LDK) | 695 | 10,000 | 133.3 | 75.0 | +14.9% |
| 4部屋以上 | 51 | 11,000 | 121.2 | 90.0 | +31.8% |
中古戸建・土地 (国土交通省)¶
戸建は「成約」(レインズ由来) と「取引」(登記をもとにしたアンケート) の2種類があります。地方では取引のほうが件数が多く、実態に近い値です。
| 四半期 | 戸建 成約価格 中央値 (万円) | 戸建 成約件数 | 戸建 取引価格 中央値 (万円) | 戸建 取引件数 | 戸建 1,000万円未満の比率 | 土地 ㎡単価 中央値 (万円) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025-Q3 | 8,300 | 160 | 10,000 | 286 | 0.3% | 81.7 |
| 2025-Q4 | 8,100 | 176 | 11,000 | 255 | 0.0% | 94.0 |
| 2026-Q1 | 8,400 | 195 | 10,500 | 112 | 0.9% | 70.9 |
| 2026-Q2 | 8,700 | 175 | 10,000 | 87 | 0.0% | 85.7 |
地価公示 (国土交通省)¶
地価公示は毎年1月1日時点の標準地の価格です (国土交通省、3月公表)。変動率は前年から続く地点の平均で、中央値は地点の入れ替わりで動くことがあります。
| 年 (1月1日時点) | 住宅地 中央値 (円/㎡) | 住宅地 変動率 | 住宅地 地点数 | 商業地 中央値 (円/㎡) | 商業地 変動率 | 商業地 地点数 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024年 | 685,000 | +5.8% | 146 | 1,645,000 | +7.4% | 130 |
| 2025年 | 741,500 | +9.2% | 142 | 1,940,000 | +14.4% | 130 |
| 2026年 | 800,500 | +9.3% | 142 | 2,220,000 | +15.1% | 130 |
このサービスは、国土交通省不動産情報ライブラリのAPI機能を使用していますが、提供情報の最新性、正確性、完全性等が保証されたものではありません。 マンションは成約10件未満、戸建・土地は20件未満の四半期を表示していません。ほかの出典は データの出典。
よくある質問¶
城西4区(新宿・渋谷・中野・杉並)の中古マンションは値下がりしていますか?¶
国土交通省の成約価格では、2026-Q2 の㎡単価の中央値は 122.0 万円で、前年同期比 +6.8% です。価格はまだ下がっていません。価格は在庫や成約件数より遅れて動くことが多いので、このページの局面の判定もあわせて見てください。
城西4区(新宿・渋谷・中野・杉並)の不動産市場はいまどの局面ですか?¶
当サイトの判定では「調整本格化」(調整圧力 75/100、2026-09 時点) です。在庫の増加・成約の減少・売出と成約の価格差など、多くの指標に強い調整のサインが出ている段階です。強いサインが出ている指標: 売り出しと成約の価格差、在庫の前年比、成約件数の前年比 (3か月)、成約単価 連続下落月数 (3か月)。
城西4区(新宿・渋谷・中野・杉並)で今は中古マンションの買い時ですか?¶
当サイトは売買の勧めはしていません。局面は市場全体の需給の目安で、個々の物件の価格や将来の値動きを示すものではありません。物件の価格は 市区町村別 のページや、実際の成約事例で確かめてください。