城南4区(品川・目黒・大田・世田谷)¶
区分: 都市の中心部 ・ 上位: 東京23区 ・ English
品川区・目黒区・大田区・世田谷区。東日本レインズの「城南地区」と同じ4区。住宅地としての評価が高く、ファミリー層の実需が中心。
対象の市区町村: 世田谷区、品川区、大田区、目黒区
要点¶
- 局面 (2026-09 時点のデータで判定): 調整本格化 (調整圧力 62 / 100)
- 判定に使えた指標: 売り出しと成約の価格差、在庫の前年比、成約件数の前年比 (3か月)、成約㎡単価の前年比 (3か月)、成約単価の連続下落 (3か月) (信頼度 高)
- 中古マンションの成約㎡単価は 105.7 万円、前年同期比 +9.4% (2026-Q2、国土交通省)
- 地価公示 (住宅地、2026年1月1日) は継続地点の平均で前年比 +9.0%
- 局面は在庫や成約件数など「量」の指標を重く見て判定しています。価格は量より遅れて動くことが多いため、成約価格はまだ前年を上回っています (局面の考え方は 方法論)。
詳しくは下の各節を見てください。
局面 (2026-09 時点のデータ)¶
調整本格化 (調整圧力 62 / 100、信頼度 高、2026-09 時点)
調整圧力は在庫・成約件数・成約単価・売出と成約の乖離などから計算した独自スコアです (0-20 過熱、20-40 高値圏、40-60 調整初期、60-80 調整本格化、80-100 下落局面)。
判定の内訳¶
| 指標 | 調整のサイン |
|---|---|
| 売り出しと成約の価格差 | 中くらい |
| 在庫の前年比 | 強い |
| 成約件数の前年比 (3か月) | 強い |
| 成約㎡単価の前年比 (3か月) | なし |
| 成約単価の連続下落 (3か月) | 中くらい |
各指標を 0〜3 点 (なし・弱い・中くらい・強い) で評価し、重みを付けて調整圧力にしています。東日本レインズなど民間集計の値は、出典の取り決めにより会員版にだけ載せています。
今の判定方法で、過去の各月末までのデータだけを使って計算し直した調整圧力です (使える指標が3つ以上の月だけ)。点が大きいほど使えた指標が多い月です。過去は使える指標が少ない月があり、指標が増えた月に値が飛ぶことがあります。
見るべき点: 実需層の購入余力 (変動金利の上昇) が成約件数に表れるか。
中古マンションの成約価格 (国土交通省)¶
| 四半期 | ㎡単価 中央値 (万円) | 成約件数 | 1億円以上の比率 | 築40年超の比率 |
|---|---|---|---|---|
| 2024-Q3 | 94.5 | 859 | 11.9% | 28.6% |
| 2024-Q4 | 100.0 | 982 | 16.6% | 26.4% |
| 2025-Q1 | 96.9 | 1,279 | 17.7% | 30.6% |
| 2025-Q2 | 96.7 | 1,250 | 17.6% | 32.2% |
| 2025-Q3 | 103.3 | 1,179 | 21.0% | 29.5% |
| 2025-Q4 | 104.8 | 1,143 | 24.1% | 31.3% |
| 2026-Q1 | 107.1 | 1,202 | 26.4% | 34.8% |
| 2026-Q2 | 105.7 | 1,050 | 24.1% | 34.1% |
- ㎡単価の前年同期比: +9.4% (2026-Q2)
- 家賃との比較 (粗い目安): 東京都の民営借家の平均家賃は 1畳あたり月 6,450 円 (2023年 住宅・土地統計調査)。㎡に直して年額にすると 47,778 円で、このエリアの成約㎡単価に対する表面利回りは約 4.5% です。都府県の平均家賃を使うので、家賃の高い都心では低めに、郊外では高めに振れます。住宅・土地統計調査の1畳当たり家賃は、家賃を居住室の畳数で割った値です (浴室・トイレ・廊下・玄関などの面積を含まない)。1畳=1.62㎡で㎡当たりに直すと、マンションの専有面積あたりの家賃より多くなるため、この利回りは実際より高めに出やすくなります。古い木造アパートなども含む平均の家賃で、物件ごとの利回りの代わりにはなりません。
間取り別 (中古マンション、2025-Q3〜2026-Q2)¶
対象期間: 2025-Q3〜2026-Q2。+S (サービスルーム) は部屋数に含めず、元の間取りに入れています。成約が10件未満の間取りは表示していません。
| 間取り | 成約件数 | 価格 中央値 (万円) | ㎡単価 中央値 (万円) | 面積 中央値 (㎡) | ㎡単価 前年比 |
|---|---|---|---|---|---|
| ワンルーム・1K・1DK | 749 | 2,300 | 84.0 | 25.0 | +0.0% |
| 1LDK | 817 | 5,500 | 115.4 | 45.0 | +11.9% |
| 2部屋 (2K〜2LDK) | 1,596 | 7,000 | 108.9 | 60.0 | +6.6% |
| 3部屋 (3K〜3LDK) | 1,334 | 8,600 | 110.0 | 75.0 | +12.5% |
| 4部屋以上 | 78 | 9,400 | 91.4 | 90.0 | +10.8% |
中古戸建・土地 (国土交通省)¶
戸建は「成約」(レインズ由来) と「取引」(登記をもとにしたアンケート) の2種類があります。地方では取引のほうが件数が多く、実態に近い値です。
| 四半期 | 戸建 成約価格 中央値 (万円) | 戸建 成約件数 | 戸建 取引価格 中央値 (万円) | 戸建 取引件数 | 戸建 1,000万円未満の比率 | 土地 ㎡単価 中央値 (万円) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025-Q3 | 8,500 | 321 | 10,000 | 369 | 0.8% | 91.7 |
| 2025-Q4 | 8,700 | 319 | 9,700 | 320 | 0.0% | 89.2 |
| 2026-Q1 | 8,950 | 378 | 9,400 | 75 | 0.0% | 100.0 |
| 2026-Q2 | 9,200 | 320 | 11,000 | 95 | 0.0% | 84.7 |
地価公示 (国土交通省)¶
地価公示は毎年1月1日時点の標準地の価格です (国土交通省、3月公表)。変動率は前年から続く地点の平均で、中央値は地点の入れ替わりで動くことがあります。
| 年 (1月1日時点) | 住宅地 中央値 (円/㎡) | 住宅地 変動率 | 住宅地 地点数 | 商業地 中央値 (円/㎡) | 商業地 変動率 | 商業地 地点数 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024年 | 704,000 | +5.2% | 229 | 985,000 | +6.3% | 115 |
| 2025年 | 745,000 | +7.9% | 226 | 1,120,000 | +9.2% | 113 |
| 2026年 | 809,000 | +9.0% | 226 | 1,280,000 | +11.7% | 113 |
このサービスは、国土交通省不動産情報ライブラリのAPI機能を使用していますが、提供情報の最新性、正確性、完全性等が保証されたものではありません。 マンションは成約10件未満、戸建・土地は20件未満の四半期を表示していません。ほかの出典は データの出典。
よくある質問¶
城南4区(品川・目黒・大田・世田谷)の中古マンションは値下がりしていますか?¶
国土交通省の成約価格では、2026-Q2 の㎡単価の中央値は 105.7 万円で、前年同期比 +9.4% です。価格はまだ下がっていません。価格は在庫や成約件数より遅れて動くことが多いので、このページの局面の判定もあわせて見てください。
城南4区(品川・目黒・大田・世田谷)の不動産市場はいまどの局面ですか?¶
当サイトの判定では「調整本格化」(調整圧力 62/100、2026-09 時点) です。在庫の増加・成約の減少・売出と成約の価格差など、多くの指標に強い調整のサインが出ている段階です。強いサインが出ている指標: 在庫の前年比、成約件数の前年比 (3か月)。
城南4区(品川・目黒・大田・世田谷)で今は中古マンションの買い時ですか?¶
当サイトは売買の勧めはしていません。局面は市場全体の需給の目安で、個々の物件の価格や将来の値動きを示すものではありません。物件の価格は 市区町村別 のページや、実際の成約事例で確かめてください。