京都市¶
区分: 都市の中心部 ・ 上位: 京都府 ・ 内訳: 京都市中心6区(北・上京・中京・左京・下京・東山) ・ English
京都市全域。近畿レインズの「京都市内全域」と同じ範囲。観光・景観の規制で新築の供給が限られ、中心部と周辺部の価格差が大きい。
対象の市区町村: 京都市上京区、京都市下京区、京都市中京区、京都市伏見区、京都市北区、京都市南区、京都市右京区、京都市山科区、京都市左京区、京都市東山区、京都市西京区
要点¶
- 局面 (2026-09 時点のデータで判定): 高値圏・需給緩和 (調整圧力 36 / 100)
- 判定に使えた指標: 売り出しと成約の価格差、成約件数の前年比 (3か月)、成約㎡単価の前年比 (3か月)、成約単価の連続下落 (3か月) (信頼度 中)
- 中古マンションの成約㎡単価は 45.5 万円、前年同期比 +5.7% (2026-Q2、国土交通省)
- 地価公示 (住宅地、2026年1月1日) は継続地点の平均で前年比 +3.5%
詳しくは下の各節を見てください。
局面 (2026-09 時点のデータ)¶
高値圏・需給緩和 (調整圧力 36 / 100、信頼度 中、2026-09 時点)
調整圧力は在庫・成約件数・成約単価・売出と成約の乖離などから計算した独自スコアです (0-20 過熱、20-40 高値圏、40-60 調整初期、60-80 調整本格化、80-100 下落局面)。
判定の内訳¶
| 指標 | 調整のサイン |
|---|---|
| 売り出しと成約の価格差 | 弱い |
| 成約件数の前年比 (3か月) | 中くらい |
| 成約㎡単価の前年比 (3か月) | なし |
| 成約単価の連続下落 (3か月) | 中くらい |
各指標を 0〜3 点 (なし・弱い・中くらい・強い) で評価し、重みを付けて調整圧力にしています。東日本レインズなど民間集計の値は、出典の取り決めにより会員版にだけ載せています。
今の判定方法で、過去の各月末までのデータだけを使って計算し直した調整圧力です (使える指標が3つ以上の月だけ)。点が大きいほど使えた指標が多い月です。過去は使える指標が少ない月があり、指標が増えた月に値が飛ぶことがあります。
市内の中心から周辺への波及¶
近畿レインズの地域区分 (京都市中心6区・京都市)ごとに、調整圧力が「調整初期」の目安 40 以上になり、その後も続いている月を並べました (今の判定方法で過去の月末までのデータから計算し直した値。見方は 方法論 の 3b)。
見るべき点: 中心6区と周辺5区の動きの違い。
中古マンションの成約価格 (国土交通省)¶
| 四半期 | ㎡単価 中央値 (万円) | 成約件数 | 1億円以上の比率 | 築40年超の比率 |
|---|---|---|---|---|
| 2024-Q3 | 44.7 | 381 | 1.3% | 24.9% |
| 2024-Q4 | 44.0 | 440 | 2.5% | 24.1% |
| 2025-Q1 | 42.9 | 505 | 2.2% | 28.7% |
| 2025-Q2 | 43.1 | 454 | 3.1% | 29.7% |
| 2025-Q3 | 45.9 | 421 | 3.3% | 28.5% |
| 2025-Q4 | 43.1 | 449 | 4.9% | 27.4% |
| 2026-Q1 | 45.7 | 487 | 3.5% | 28.1% |
| 2026-Q2 | 45.5 | 418 | 5.3% | 27.5% |
- ㎡単価の前年同期比: +5.7% (2026-Q2)
- 家賃との比較 (粗い目安): 京都府の民営借家の平均家賃は 1畳あたり月 4,115 円 (2023年 住宅・土地統計調査)。㎡に直して年額にすると 30,481 円で、このエリアの成約㎡単価に対する表面利回りは約 6.7% です。都府県の平均家賃を使うので、家賃の高い都心では低めに、郊外では高めに振れます。住宅・土地統計調査の1畳当たり家賃は、家賃を居住室の畳数で割った値です (浴室・トイレ・廊下・玄関などの面積を含まない)。1畳=1.62㎡で㎡当たりに直すと、マンションの専有面積あたりの家賃より多くなるため、この利回りは実際より高めに出やすくなります。古い木造アパートなども含む平均の家賃で、物件ごとの利回りの代わりにはなりません。
間取り別 (中古マンション、2025-Q3〜2026-Q2)¶
対象期間: 2025-Q3〜2026-Q2。+S (サービスルーム) は部屋数に含めず、元の間取りに入れています。成約が10件未満の間取りは表示していません。
| 間取り | 成約件数 | 価格 中央値 (万円) | ㎡単価 中央値 (万円) | 面積 中央値 (㎡) | ㎡単価 前年比 |
|---|---|---|---|---|---|
| ワンルーム・1K・1DK | 238 | 1,050 | 40.0 | 25.0 | -9.1% |
| 1LDK | 178 | 3,000 | 61.6 | 50.0 | +3.9% |
| 2部屋 (2K〜2LDK) | 491 | 3,100 | 48.3 | 65.0 | +3.6% |
| 3部屋 (3K〜3LDK) | 743 | 3,000 | 42.9 | 70.0 | +3.7% |
| 4部屋以上 | 125 | 3,100 | 36.7 | 85.0 | -10.8% |
中古戸建・土地 (国土交通省)¶
戸建は「成約」(レインズ由来) と「取引」(登記をもとにしたアンケート) の2種類があります。地方では取引のほうが件数が多く、実態に近い値です。
| 四半期 | 戸建 成約価格 中央値 (万円) | 戸建 成約件数 | 戸建 取引価格 中央値 (万円) | 戸建 取引件数 | 戸建 1,000万円未満の比率 | 土地 ㎡単価 中央値 (万円) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025-Q3 | 2,900 | 533 | 3,200 | 451 | 17.5% | 28.3 |
| 2025-Q4 | 2,900 | 491 | 3,200 | 443 | 16.9% | 24.6 |
| 2026-Q1 | 2,900 | 521 | 2,800 | 405 | 19.0% | 24.0 |
| 2026-Q2 | 2,800 | 510 | 2,500 | 257 | 24.1% | 28.9 |
地価公示 (国土交通省)¶
地価公示は毎年1月1日時点の標準地の価格です (国土交通省、3月公表)。変動率は前年から続く地点の平均で、中央値は地点の入れ替わりで動くことがあります。
| 年 (1月1日時点) | 住宅地 中央値 (円/㎡) | 住宅地 変動率 | 住宅地 地点数 | 商業地 中央値 (円/㎡) | 商業地 変動率 | 商業地 地点数 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024年 | 198,000 | +2.4% | 219 | 555,500 | +6.4% | 104 |
| 2025年 | 211,500 | +3.1% | 212 | 615,000 | +10.1% | 104 |
| 2026年 | 217,000 | +3.5% | 212 | 665,000 | +10.0% | 104 |
このサービスは、国土交通省不動産情報ライブラリのAPI機能を使用していますが、提供情報の最新性、正確性、完全性等が保証されたものではありません。 マンションは成約10件未満、戸建・土地は20件未満の四半期を表示していません。ほかの出典は データの出典。
よくある質問¶
京都市の中古マンションは値下がりしていますか?¶
国土交通省の成約価格では、2026-Q2 の㎡単価の中央値は 45.5 万円で、前年同期比 +5.7% です。価格はまだ下がっていません。価格は在庫や成約件数より遅れて動くことが多いので、このページの局面の判定もあわせて見てください。
京都市の不動産市場はいまどの局面ですか?¶
当サイトの判定では「高値圏・需給緩和」(調整圧力 36/100、2026-09 時点) です。価格は高い水準にあり、在庫の増加や成約の減少など需給の緩みが出始めた段階です。
京都市で今は中古マンションの買い時ですか?¶
当サイトは売買の勧めはしていません。局面は市場全体の需給の目安で、個々の物件の価格や将来の値動きを示すものではありません。物件の価格は 市区町村別 のページや、実際の成約事例で確かめてください。