神戸市中心3区(中央・東灘・灘)¶
区分: 都心 (高価格帯) ・ 上位: 神戸市 ・ English
中央区 (三宮)・東灘区・灘区。近畿レインズの「神戸市内中心3区」と同じ範囲。阪神間に近い東部の住宅地と、都心のタワーマンションが中心。
対象の市区町村: 神戸市中央区、神戸市東灘区、神戸市灘区
要点¶
- 局面 (2026-09 時点のデータで判定): 調整初期 (調整圧力 54 / 100)
- 判定に使えた指標: 売り出しと成約の価格差、成約件数の前年比 (3か月)、成約㎡単価の前年比 (3か月)、成約単価の連続下落 (3か月) (信頼度 中)
- 中古マンションの成約㎡単価は 46.0 万円、前年同期比 +11.8% (2026-Q2、国土交通省)
- 地価公示 (住宅地、2026年1月1日) は継続地点の平均で前年比 +4.4%
詳しくは下の各節を見てください。
局面 (2026-09 時点のデータ)¶
調整初期 (調整圧力 54 / 100、信頼度 中、2026-09 時点)
調整圧力は在庫・成約件数・成約単価・売出と成約の乖離などから計算した独自スコアです (0-20 過熱、20-40 高値圏、40-60 調整初期、60-80 調整本格化、80-100 下落局面)。
判定の内訳¶
| 指標 | 調整のサイン |
|---|---|
| 売り出しと成約の価格差 | 強い |
| 成約件数の前年比 (3か月) | 弱い |
| 成約㎡単価の前年比 (3か月) | 弱い |
| 成約単価の連続下落 (3か月) | 弱い |
各指標を 0〜3 点 (なし・弱い・中くらい・強い) で評価し、重みを付けて調整圧力にしています。東日本レインズなど民間集計の値は、出典の取り決めにより会員版にだけ載せています。
今の判定方法で、過去の各月末までのデータだけを使って計算し直した調整圧力です (使える指標が3つ以上の月だけ)。点が大きいほど使えた指標が多い月です。過去は使える指標が少ない月があり、指標が増えた月に値が飛ぶことがあります。
見るべき点: 市内の他の6区との価格の動きの違い。
中古マンションの成約価格 (国土交通省)¶
| 四半期 | ㎡単価 中央値 (万円) | 成約件数 | 1億円以上の比率 | 築40年超の比率 |
|---|---|---|---|---|
| 2024-Q3 | 46.7 | 319 | 1.6% | 19.1% |
| 2024-Q4 | 44.4 | 297 | 1.3% | 17.8% |
| 2025-Q1 | 47.8 | 366 | 2.7% | 22.7% |
| 2025-Q2 | 41.2 | 345 | 0.6% | 28.7% |
| 2025-Q3 | 44.0 | 346 | 2.0% | 29.8% |
| 2025-Q4 | 46.4 | 376 | 2.4% | 26.1% |
| 2026-Q1 | 46.7 | 403 | 3.0% | 29.8% |
| 2026-Q2 | 46.0 | 364 | 3.3% | 28.0% |
- ㎡単価の前年同期比: +11.8% (2026-Q2)
- 家賃との比較 (粗い目安): 兵庫県の民営借家の平均家賃は 1畳あたり月 3,563 円 (2023年 住宅・土地統計調査)。㎡に直して年額にすると 26,393 円で、このエリアの成約㎡単価に対する表面利回りは約 5.7% です。都府県の平均家賃を使うので、家賃の高い都心では低めに、郊外では高めに振れます。住宅・土地統計調査の1畳当たり家賃は、家賃を居住室の畳数で割った値です (浴室・トイレ・廊下・玄関などの面積を含まない)。1畳=1.62㎡で㎡当たりに直すと、マンションの専有面積あたりの家賃より多くなるため、この利回りは実際より高めに出やすくなります。古い木造アパートなども含む平均の家賃で、物件ごとの利回りの代わりにはなりません。
間取り別 (中古マンション、2025-Q3〜2026-Q2)¶
対象期間: 2025-Q3〜2026-Q2。+S (サービスルーム) は部屋数に含めず、元の間取りに入れています。成約が10件未満の間取りは表示していません。
| 間取り | 成約件数 | 価格 中央値 (万円) | ㎡単価 中央値 (万円) | 面積 中央値 (㎡) | ㎡単価 前年比 |
|---|---|---|---|---|---|
| ワンルーム・1K・1DK | 136 | 1,100 | 43.3 | 25.0 | +32.3% |
| 1LDK | 109 | 3,400 | 60.0 | 55.0 | -1.0% |
| 2部屋 (2K〜2LDK) | 466 | 3,100 | 48.3 | 65.0 | -1.2% |
| 3部屋 (3K〜3LDK) | 666 | 3,500 | 45.0 | 75.0 | +2.3% |
| 4部屋以上 | 111 | 3,500 | 36.5 | 95.0 | +3.0% |
中古戸建・土地 (国土交通省)¶
戸建は「成約」(レインズ由来) と「取引」(登記をもとにしたアンケート) の2種類があります。地方では取引のほうが件数が多く、実態に近い値です。
| 四半期 | 戸建 成約価格 中央値 (万円) | 戸建 成約件数 | 戸建 取引価格 中央値 (万円) | 戸建 取引件数 | 戸建 1,000万円未満の比率 | 土地 ㎡単価 中央値 (万円) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025-Q3 | 5,000 | 68 | 5,450 | 80 | 5.0% | 42.6 |
| 2025-Q4 | 4,700 | 89 | 5,650 | 82 | 4.9% | 47.3 |
| 2026-Q1 | 4,450 | 84 | 6,100 | 37 | 8.1% | — |
| 2026-Q2 | 4,400 | 76 | 4,800 | 51 | 5.9% | 43.2 |
地価公示 (国土交通省)¶
地価公示は毎年1月1日時点の標準地の価格です (国土交通省、3月公表)。変動率は前年から続く地点の平均で、中央値は地点の入れ替わりで動くことがあります。
| 年 (1月1日時点) | 住宅地 中央値 (円/㎡) | 住宅地 変動率 | 住宅地 地点数 | 商業地 中央値 (円/㎡) | 商業地 変動率 | 商業地 地点数 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024年 | 327,000 | +3.0% | 67 | 583,000 | +4.4% | 35 |
| 2025年 | 347,000 | +4.2% | 67 | 600,000 | +5.9% | 35 |
| 2026年 | 365,000 | +4.4% | 67 | 632,000 | +6.9% | 35 |
このサービスは、国土交通省不動産情報ライブラリのAPI機能を使用していますが、提供情報の最新性、正確性、完全性等が保証されたものではありません。 マンションは成約10件未満、戸建・土地は20件未満の四半期を表示していません。ほかの出典は データの出典。
よくある質問¶
神戸市中心3区(中央・東灘・灘)の中古マンションは値下がりしていますか?¶
国土交通省の成約価格では、2026-Q2 の㎡単価の中央値は 46.0 万円で、前年同期比 +11.8% です。価格はまだ下がっていません。価格は在庫や成約件数より遅れて動くことが多いので、このページの局面の判定もあわせて見てください。
神戸市中心3区(中央・東灘・灘)の不動産市場はいまどの局面ですか?¶
当サイトの判定では「調整初期」(調整圧力 54/100、2026-09 時点) です。いくつかの指標に調整のサインが出始めた段階です。強いサインが出ている指標: 売り出しと成約の価格差。
神戸市中心3区(中央・東灘・灘)で今は中古マンションの買い時ですか?¶
当サイトは売買の勧めはしていません。局面は市場全体の需給の目安で、個々の物件の価格や将来の値動きを示すものではありません。物件の価格は 市区町村別 のページや、実際の成約事例で確かめてください。