大阪市18区(中心6区以外)¶
区分: 都区部の周辺 ・ 上位: 大阪市 ・ English
大阪市24区のうち中心6区を除く18区。近畿レインズの「大阪市内18区」と同じ範囲で、淀川区 (新大阪)・此花区・阿倍野区などの住宅地と、価格が手頃な南部・東部が入る。
対象の市区町村: 大阪市住之江区、大阪市住吉区、大阪市城東区、大阪市大正区、大阪市平野区、大阪市旭区、大阪市東住吉区、大阪市東成区、大阪市東淀川区、大阪市此花区、大阪市淀川区、大阪市港区、大阪市生野区、大阪市西成区、大阪市西淀川区、大阪市都島区、大阪市阿倍野区、大阪市鶴見区
要点¶
- 局面 (2026-09 時点のデータで判定): 過熱/上昇継続 (調整圧力 18 / 100)
- 判定に使えた指標: 売り出しと成約の価格差、成約件数の前年比 (3か月)、成約㎡単価の前年比 (3か月)、成約単価の連続下落 (3か月) (信頼度 中)
- 中古マンションの成約㎡単価は 42.5 万円、前年同期比 +9.4% (2026-Q2、国土交通省)
- 地価公示 (住宅地、2026年1月1日) は継続地点の平均で前年比 +6.1%
詳しくは下の各節を見てください。
局面 (2026-09 時点のデータ)¶
過熱/上昇継続 (調整圧力 18 / 100、信頼度 中、2026-09 時点)
調整圧力は在庫・成約件数・成約単価・売出と成約の乖離などから計算した独自スコアです (0-20 過熱、20-40 高値圏、40-60 調整初期、60-80 調整本格化、80-100 下落局面)。
判定の内訳¶
| 指標 | 調整のサイン |
|---|---|
| 売り出しと成約の価格差 | なし |
| 成約件数の前年比 (3か月) | 弱い |
| 成約㎡単価の前年比 (3か月) | なし |
| 成約単価の連続下落 (3か月) | 中くらい |
各指標を 0〜3 点 (なし・弱い・中くらい・強い) で評価し、重みを付けて調整圧力にしています。東日本レインズなど民間集計の値は、出典の取り決めにより会員版にだけ載せています。
今の判定方法で、過去の各月末までのデータだけを使って計算し直した調整圧力です (使える指標が3つ以上の月だけ)。点が大きいほど使えた指標が多い月です。過去は使える指標が少ない月があり、指標が増えた月に値が飛ぶことがあります。
見るべき点: 中心6区の調整が周辺の区へ遅れて及ぶか。
中古マンションの成約価格 (国土交通省)¶
| 四半期 | ㎡単価 中央値 (万円) | 成約件数 | 1億円以上の比率 | 築40年超の比率 |
|---|---|---|---|---|
| 2024-Q3 | 40.0 | 572 | 0.0% | 27.4% |
| 2024-Q4 | 40.0 | 624 | 0.2% | 31.6% |
| 2025-Q1 | 40.0 | 795 | 0.3% | 34.0% |
| 2025-Q2 | 38.8 | 748 | 0.4% | 37.2% |
| 2025-Q3 | 40.0 | 669 | 0.1% | 36.0% |
| 2025-Q4 | 41.4 | 779 | 0.4% | 34.7% |
| 2026-Q1 | 41.9 | 780 | 0.1% | 37.6% |
| 2026-Q2 | 42.5 | 718 | 0.4% | 35.9% |
- ㎡単価の前年同期比: +9.4% (2026-Q2)
- 家賃との比較 (粗い目安): 大阪府の民営借家の平均家賃は 1畳あたり月 3,991 円 (2023年 住宅・土地統計調査)。㎡に直して年額にすると 29,563 円で、このエリアの成約㎡単価に対する表面利回りは約 7.0% です。都府県の平均家賃を使うので、家賃の高い都心では低めに、郊外では高めに振れます。住宅・土地統計調査の1畳当たり家賃は、家賃を居住室の畳数で割った値です (浴室・トイレ・廊下・玄関などの面積を含まない)。1畳=1.62㎡で㎡当たりに直すと、マンションの専有面積あたりの家賃より多くなるため、この利回りは実際より高めに出やすくなります。古い木造アパートなども含む平均の家賃で、物件ごとの利回りの代わりにはなりません。
間取り別 (中古マンション、2025-Q3〜2026-Q2)¶
対象期間: 2025-Q3〜2026-Q2。+S (サービスルーム) は部屋数に含めず、元の間取りに入れています。成約が10件未満の間取りは表示していません。
| 間取り | 成約件数 | 価格 中央値 (万円) | ㎡単価 中央値 (万円) | 面積 中央値 (㎡) | ㎡単価 前年比 |
|---|---|---|---|---|---|
| ワンルーム・1K・1DK | 367 | 1,200 | 40.7 | 25.0 | +4.3% |
| 1LDK | 133 | 1,600 | 32.9 | 50.0 | -1.4% |
| 2部屋 (2K〜2LDK) | 737 | 2,400 | 38.7 | 65.0 | +0.2% |
| 3部屋 (3K〜3LDK) | 1,467 | 3,200 | 44.3 | 70.0 | +10.7% |
| 4部屋以上 | 242 | 3,400 | 38.8 | 85.0 | -2.9% |
中古戸建・土地 (国土交通省)¶
戸建は「成約」(レインズ由来) と「取引」(登記をもとにしたアンケート) の2種類があります。地方では取引のほうが件数が多く、実態に近い値です。
| 四半期 | 戸建 成約価格 中央値 (万円) | 戸建 成約件数 | 戸建 取引価格 中央値 (万円) | 戸建 取引件数 | 戸建 1,000万円未満の比率 | 土地 ㎡単価 中央値 (万円) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025-Q3 | 2,800 | 470 | 3,600 | 515 | 15.0% | 30.9 |
| 2025-Q4 | 2,600 | 463 | 3,300 | 503 | 14.7% | 31.6 |
| 2026-Q1 | 2,800 | 470 | 3,400 | 270 | 14.8% | 35.2 |
| 2026-Q2 | 2,800 | 451 | 3,100 | 237 | 20.3% | 32.8 |
地価公示 (国土交通省)¶
地価公示は毎年1月1日時点の標準地の価格です (国土交通省、3月公表)。変動率は前年から続く地点の平均で、中央値は地点の入れ替わりで動くことがあります。
| 年 (1月1日時点) | 住宅地 中央値 (円/㎡) | 住宅地 変動率 | 住宅地 地点数 | 商業地 中央値 (円/㎡) | 商業地 変動率 | 商業地 地点数 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024年 | 222,000 | +3.4% | 198 | 326,000 | +4.9% | 56 |
| 2025年 | 237,000 | +5.4% | 194 | 355,000 | +7.3% | 55 |
| 2026年 | 252,000 | +6.1% | 193 | 377,000 | +8.4% | 56 |
このサービスは、国土交通省不動産情報ライブラリのAPI機能を使用していますが、提供情報の最新性、正確性、完全性等が保証されたものではありません。 マンションは成約10件未満、戸建・土地は20件未満の四半期を表示していません。ほかの出典は データの出典。
よくある質問¶
大阪市18区(中心6区以外)の中古マンションは値下がりしていますか?¶
国土交通省の成約価格では、2026-Q2 の㎡単価の中央値は 42.5 万円で、前年同期比 +9.4% です。価格はまだ下がっていません。価格は在庫や成約件数より遅れて動くことが多いので、このページの局面の判定もあわせて見てください。
大阪市18区(中心6区以外)の不動産市場はいまどの局面ですか?¶
当サイトの判定では「過熱/上昇継続」(調整圧力 18/100、2026-09 時点) です。在庫や成約件数などに調整のサインがほとんど出ていない段階です。
大阪市18区(中心6区以外)で今は中古マンションの買い時ですか?¶
当サイトは売買の勧めはしていません。局面は市場全体の需給の目安で、個々の物件の価格や将来の値動きを示すものではありません。物件の価格は 市区町村別 のページや、実際の成約事例で確かめてください。